Hvad er Vækstvejledningen?

Ikke nok med at kvadratmeterpriserne i og omkring de større byer i Danmark ligger over landsgennemsnittet, findes der tilmed også skærpede krav og strammere bevillingsrammer i relation til kreditvurdering af boligkøbskunder i disse områder, som på fagsprog kaldes vækstområder, i hvilke den såkaldte Vækstvejledning finder anvendelse.

Har man som boligkøber derfor svært ved at passe ned i kasserne i sin egen bank, kan det give mening at afsøge mulighederne for alternativer. For selvom banker i Danmark naturligvis overordnet set er underlagt lovkrav og retningslinjer fra Finanstilsynet, er der alligevel individuelle forskelle i de enkelte bankers respektive kreditpolitikker.

Men lad os indledningsvis tage et kig på hvad der definerer et vækstområde, og hvem der er berørt af Vækstvejledningens bestemmelser og dermed de omstændigheder der gør sig gældende i forhold til kreditgodkendelse og boligkøb i vækstområder. Herefter kan vi dykke ned i Vækstvejledningens særregler som gør at kravene til boligkøbere i vækstområder er strammere end i de øvrige landsdele.

Hvilke særregler gælder i Vækstområder?

I Vækstområder gælder de særregler som følger af Vækstvejledningen. Her er altså tale om et regelsæt som går udover de forvejen fastsatte rammer for KYC og kreditvurdering generelt. Vækstvejledningen har til formål at anvise på hvilke måder penge- og realkreditinstitutter skal anvende fornøden forsigtighed i forbindelse med belåning af privatejede ejerboliger samt andelsboliger i nævnte vækstområder. Vejledningen bidrager dermed til at imødegå de risici der er forbundet med eksponering overfor stigende renter og faldende boligpriser for privatkunder og penge- og realkreditinstitutter, og bidrager således til beskyttelse af både låntager og långiver. Således er der tale om særregler som relaterer sig til forsigtighed i forhold til belåning af boliger.

1. Belåning af boliger i vækstområder:

Hvis boligkøberen vælger at finansiere en bolig med et rentetilpasningslån, bør kundens rådighedsbeløb på tidspunktet for bevilling beregnes med udgangspunkt i en rente, der er 1 procentpoint en den faste rente på det pågældende tidspunkt for kreditvurderingen, dog minimum 4 % m. afdrag i hele perioden og en løbetid på maks. 30 år, og en efterfinansiering (boligbanklån) m. løbetid på maks. 20 år. Ovennævnte inkluderer kundens samlede gæld i vækstområder, og inkluderer således også eksisterende gæld, og gælder både for gæld i ejerbolig samt andelsbolig (Erhvervsministeriet, 2023).

2. Er det en andelsboligforening med variabelt forrentede lån, kan det ikke garanteres, at andelsboligforeningen senere hen kan omlægge disse lån til fast rente svarende til den faste rente på tidspunktet for bevilling af andelsboliglån.

Derfor bør pengeinstitutter i forbindelse med kreditvurdering til køb af andelsbolig, i andelsboligforeninger hvor hele eller dele af foreningens gæld er variabelt forrentet, eller ikke er dækket af renteswaps, forudsætte at andelsboligforeningens gæld har en fast rente, som er 1 procentpoint højere end den aktuelle faste rente, dog minimum 4 %. Dette er med henblik på at sikre at en andelshaver har en robust nok økonomi til at honorere den stigning i boligydelsen som ville kunne forårsages af en rentestigning på en andelsboligforenings gæld. Ovennævnte hovedregel kan dog i enkeltstående tilfælde fraviges såfremt andelsboligforeningens regnskaber og budgetter indikerer en solid likviditet (Erhvervsministeriet, 2023).

3. Har man som kunde en negativ formue dvs. overstiger værdien af de samlede gældsforpligtelser værdien af ens aktiver/værdier, kan man være særligt sårbar overfor udefrakommende forhold, som f.eks. ledighed, skilsmisse, sygdom og invaliditet etc.

Af denne grund bør kunder med negativ formue, afvikle gælden i en bolig med udgangspunkt i en ydelse, svarende til den ydelse som ville være gældende ved et fastforrentet obligationslån med den aktuelle rente på tidspunktet for lånebevilling, dog minimum 4 %. Kunder med negativ formue bør endvidere gennem gældsafvikling, tilsigte at opnå en positiv nettoformue inden for 5 år, ved uændret værdi af boligen. Der kan dog ses bort fra ovennævnte krav i punkt 3, såfremt belåningsgraden i boligen er 80 % eller derunder (Erhvervsministeriet, 2023).

4. Høj gældsfaktor bør modsvares af en formue som er positiv og robust.

Formuen bør således forblive positiv selvom boligens værdi måtte reduceres. Helt konkret bør formuen ved en gældsfaktor mellem 4 og 5, forblive positiv selvom boligens pris reduceres med 10 %. Er gældsfaktoren over 5 bør formuen forblive positiv selvom boligens pris reduceres med 25 %. Unge boligkøbere eller eksisterende boligejere under uddannelse, som har høj jobsikkerhed efter endt uddannelse er undtaget fra ovennævnte regel i punkt 4 såfremt det forventes at gældsfaktoren efter endt uddannelse reduceres til under 4. Kunder med høj jobsikkerhed er ligeledes undtaget såfremt de har et fastforrentet realkreditlån med afdrag, og deres formue i øvrigt er positiv (Erhvervsministeriet, 2023).

5. Ejer en kunde 2 eller flere boliger, stilles der særligt skærpede krav til kundens økonomi.

Har man som boligejer ikke solgt sin eksisterende bolig, inden man sætter din underskrift på en købsaftale på en ny bolig, er udgangspunktet at kundens økonomi skal kunne honorere renter, afdrag og bidrag på begge boliger i minimum 6 mdr. Af denne grund stilles også skærpede krav i forbindelse med en kundes køb af projektbolig.

Da der typisk ved køb af projektbolig, er en væsentlig tidsforskel fra kreditgodkendelse til udbetaling af lånet, er køb af projektbolig forbundet med usikkerhed da der på tidspunktet for lånets udbetaling kan være sket ændringer i kundens indtægtsgrundlag samt i den generelle makroøkonomi i form af renteændringer – Herunder rentestigninger.

Køber man en yderligere bolig, som betyder at man da har mere end 2 boliger, bør man kunne honorere betaling af rente, afdrag og bidrag på alle boliger i den periode pengeinstituttet med rimelighed måtte forvente at man som kunde vil have eje boligerne, dog minimum 12 mdr.

Dertil skal det naturligvis tilsikres at kundens formue er robust, hvorfor den samlede nettoformue bør forblive positiv selvom kundens boliger i vækstområder opleve en værdireduktion på 40 %, samtidig med at kunden oplever tab på eventuelle øvrige aktiver.

Kunder med mere end 2 boliger som følge af forældrekøb eller fritidsbolig er imidlertid undtaget fra ovennævnte formuekrav her i punkt 5 (Erhvervsministeriet, 2023).

Hvad er et vækstområde?

Vækstområder i Danmark er af Danmarks Statistik defineret som København og omegnskommuner samt Århus Kommune, hvor prisstigningerne på ejerboliger har været større end andre steder i landet, hvorfor det er i disse områder Vækstvejledningens bestemmelser finder anvendelse (Finanstilsynet, 2016). Vil du se, hvad du kan købe bolig for, kan du bruge vores beregner til boligkøb.

Vækstområderne udgøres således af følgende 18 kommuner:

1. Københavns Kommune.
2. Frederiksberg Kommune.
3. Dragør Kommune.
4. Tårnby Kommune.
5. Albertslund Kommune.
6. Ballerup Kommune.
7. Brøndby Kommune.
8. Gentofte Kommune.
9. Gladsaxe Kommune.
10. Glostrup Kommune.
11. Herlev Kommune.
12. Hvidovre Kommune.
13. Høje-Taastrup Kommune.
14. Ishøj Kommune.
15. Lyngby-Taarbæk Kommune.
16. Rødovre Kommune.
17. Vallensbæk Kommune.
18. Aarhus Kommune.

 

Hvorfor har man en Vækstvejliedning?

Ovennævnte særregler i relation til forsigtighed omkring belåning af boliger i vækstområder, er tilvejebragt med henblik på at imødegå for høj belåning i ejendomme som grundet stor efterspørgsel på ejer- og andelsboligmarkedet grundet geografiske forhold som områdeattraktivitet samt potentielt lave renter, kan afstedkomme en overophedning af boligmarkedet, ligesom vi oplevede i årene forud for finanskrisen, der havde store konsekvenser for verdens økonomier i årene 2007-2009, samt eftervirkninger som varede i flere år efterfølgende.

Forsigtighed i forhold til belåning i boliger, er med til at reducere låntagers risiko for insolvens, samt med til at reducere långivers kreditrisiko, hvilket i sidste ende reducerer risikoen for tab på udlån. Netop bankernes tab på udlån, var starten på deres modvilje til at bevilge udlån, hvilket gjorde det vanskeligt for erhvervslivet at fungere optimalt under finanskrisen, da virksomheder i høj grad er afhængige af kapital og finansiering til at foretage investeringer af hensyn til kapacitetsudvidelser, hvilket er hele grundlaget for en stigning i et lands bruttonationalprodukt og økonomisk vækst.

Helt konkret kan reglerne i vækstvejledningen havde den eksplicitte virkning for boligejere og boligkøbere, at man i en kommune som ikke er en vækstkommune ville kunne opnå en positiv kreditvurdering, men i en vækstkommune derimod ikke ville kunne opnå samme positive kreditvurdering.

Vækstvejledningen blev revideret i 2023, med tilføjelsen af regler som vedrører pengeinstitutters indhentning af kundeoplysninger. Der er tale om regler som er relateret til den proces der udføres af finansielle virksomheder, der har til henblik at verificere kunders identitet, risikoniveau samt generelle oplysninger. Oplysningerne skal således også give pengeinstitutterne mulighed for hyppigt at genvurdere kundens tilbagebetalingsevne. Som eksisterende boligejer eller boligkøber i vækstområder kan man derfor opleve en højere grad af behov for dokumentation, som skal tjene til overholdelse af den gældende lovgivning på området.