Boligkøbekraft udvikler sig over tid i et samspil mellem indkomst, boligpriser og finansieringsmuligheder. Selv med relativt konservative forudsætninger kan en almindelig husstand opleve en markant forbedring i deres muligheder på boligmarkedet allerede ved 5 og 10 år

Boligkøbekraft over tid: Hvor meget betyder løn, boligpriser og bankvalg?

Denne analyse viser, hvordan købekraften udvikler sig, hvad der driver udviklingen, og hvor stor betydning det har, hvilken finansiering man opnår ved det første boligkøb.

I nedenstående graf ses udviklingen i købekraften ved en konservativ stigning i løn og boligpriser på 2% om året. Længere nede i artiklen kan du se, hvad der sker, hvis du har købt bolig i et område, hvor priserne stiger mere end 2%.

Overvejer du at købe bolig, kan du se, hvor meget du kan købe for her.

Udvikling i boligkøbekraft ved 2% årlig stigning i løn og boligpriser.

Forudsætninger

Udgangspunktet er en familie med følgende profil:
Boligkøb for 4 xfamiliens årlige bruttoindkomst + egenfinansiering på kr. 500.000.

• Bruttoårsindkomst: 1.000.000 kr.
• Lønstigning: 2% årligt
• Boligkøb: 4.500.000 kr.
• Lån: 4.000.000 kr.
• Egenkapital/udbetaling: 500.000 kr.
• Maksimal låneevne: 4 × bruttoindkomst
• Boligprisstigning: 2% årligt
• Gevinst ved salg af bolig er skattefri
• Der er ikke medregnet afdrag på gælden.

Hvad driver udviklingen?

Købekraften i tabellen ovenfor er drevet af to faktorer:

Efter 5 år

• Stigning fra løn (låneevne): +0,4 mio. kr.
• Stigning fra boligpriser (egenkapital): +0,5 mio. kr.

Efter 10 år

• Stigning fra løn: +0,9 mio. kr.
• Stigning fra boligpriser: +1,0 mio. kr.

Udviklingen er således næsten ligeligt fordelt mellem løn og boligpriser, med en svag overvægt til boligmarkedet.

Hver gang man får 1 krone i lønstigning, så kan man låne 4 kr. til et boligkøb. Den gearingseffekt sammen med boligprisernes udvikling over tid gør, at boligpriserne er bestemt til at fortsætte op, så længe der er positiv efterspørgsel. Men som ved andre gearede investeringer, vil en korrektion af boligpriserne også slå hårdt på den enkelte boligejer på den korte bane. – Kasper Kjems, findbank.dk

Udvikling ved højere boligprisstigninger

Hvis boligpriserne i stedet stiger med 5 % årligt, ændres billedet markant.

Fordeling af drivkræfter ved 5 % vækst

Efter 5 år

• Lønudvikling bidrager: +0,4 mio. kr.
• Boligpriser bidrager: +1,2 mio. kr.

Efter 10 år

• Lønudvikling bidrager: +0,9 mio. kr.
• Boligpriser bidrager: +2,8 mio. kr.

Ved højere prisstigninger bliver boligmarkedet den klart dominerende faktor i udviklingen af købekraft.

Kortere perspektiv: kraftige prisstigninger over 3 år

I perioder med høj aktivitet, som det er set i København de seneste år, kan udviklingen accelerere hurtigt. Her er et scenarie på kun 3 år ved årlig stigning på 10%, 15% og 20% år tre.

 

I disse scenarier er det tydeligt, at selv kortvarige prisstigninger kan have stor effekt på den samlede købekraft.

Betydningen af valg af den rigtige bank fra start

En afgørende, men ofte undervurderet faktor i boligkøbekraften er den låneevne, man opnår ved sit første boligkøb. I praksis vurderer banker kunder forskelligt, og det kan føre til markante forskelle i, hvor meget man kan låne, selv med samme økonomiske udgangspunkt.

Hos findbank.dk ser vi løbende, at kunder med identiske forudsætninger får vidt forskellige lånetilbud. Netop lånerammen er derfor en af de væsentligste årsager til, at mange vælger at skifte bank.

For at illustrere betydningen kan vi sammenligne to scenarier, hvor den ene bank vil låne kunden 4,0 mio. kr., mens en anden bank vil gå til 5,0 mio. kr.

Vi antager følgende:

• Samme egenkapital: 0,5 mio. kr.
• Boligprisstigning: 2 % årligt
• Ingen afdrag

Det giver to forskellige indgangsniveauer:

• Scenario A: Køb til 4,5 mio. kr. (4,0 mio. lån)
• Scenario B: Køb til 5,5 mio. kr. (5,0 mio. lån)

Udvikling over tid

Forskellen vokser markant over tid. Allerede efter 10 år er forskellen over 1 mio. kr., og efter 30 år er den vokset til mere end 2,5 mio. kr.

Hvad driver forskellen?

Forskellen opstår primært, fordi:

• Kunden med højere låneramme kan købe en dyrere bolig fra start
• Prisudviklingen sker på hele boligens værdi
• Gevinsterne akkumuleres over tid

Det betyder, at selv en forskel på 1 mio. kr. i låneramme kan få meget stor betydning for den langsigtede formueopbygning.

Konklusion

Den direkte effekt af en højere låneramme er ikke kun, at man kan købe en dyrere bolig her og nu. Den største effekt ligger i den langsigtede udvikling, hvor boligprisstigninger forstærker forskellen år for år.

Derfor er det afgørende at få afdækket sine finansieringsmuligheder grundigt. Små forskelle i låneevne kan over tid udvikle sig til væsentlige forskelle i både formue og boligkøbekraft.

Betydningen af lønudvikling alene

Selv uden boligprisstigninger har lønudviklingen en væsentlig effekt på boligkøbekraften over tid. Hvis en husstand starter med en bruttoindkomst på 1.000.000 kr. og oplever en lønstigning på 2 % årligt, vil indkomsten – og dermed låneevnen – udvikle sig som følger:

• Efter 10 år: ca. 1,22 mio. kr. i indkomst → låneevne ca. 4,9 mio. kr.
• Efter 20 år: ca. 1,49 mio. kr. i indkomst → låneevne ca. 6,0 mio. kr.
• Efter 30 år: ca. 1,81 mio. kr. i indkomst → låneevne ca. 7,2 mio. kr.

Det svarer til en stigning i låneevnen på henholdsvis ca. 22 %, 49 % og 81 % over perioden.

Isoleret set betyder lønudviklingen således, at boligkøbekraften næsten fordobles over 30 år, selv uden hjælp fra boligmarkedet. Det illustrerer, at indkomstudvikling er en stabil og langsigtet driver for købekraft, men også at effekten opbygges gradvist over tid sammenlignet med boligprisernes mere volatile udvikling.

Betydningen af boligprisstigninger over tid

Boligprisstigninger har stor betydning for formueopbygningen, fordi gevinsten sker på hele boligens værdi, ikke kun på den egenkapital, man selv har lagt. Det giver en gearingseffekt, som over tid kan få stor betydning for den samlede boligkøbekraft.

Hvis en bolig købes for 4,5 mio. kr. og boligpriserne stiger med 2 % om året, vil boligens værdi udvikle sig sådan:

• Efter 10 år: ca. 5,5 mio. kr.
• Efter 20 år: ca. 6,7 mio. kr.
• Efter 30 år: ca. 8,2 mio. kr.

Det svarer til en samlet værdistigning på cirka:

• +22 % efter 10 år
• +49 % efter 20 år
• +81 % efter 30 år

En bolig til 4,5 mio. kr. vil næsten fordobles i værdi over 30 år ved en årlig prisstigning på 2 %. For boligejeren betyder det, at en stor del af den fremtidige købekraft kan komme fra boligmarkedet, særligt fordi værdistigningen som udgangspunkt er skattefri ved salg af egen bolig.

Faktorer der kan presse boligpriserne negativt

Boligpriser stiger ikke nødvendigvis stabilt med 2 % om året. Flere forhold kan lægge pres på priserne eller skabe perioder med stagnation eller fald. De vigtigste faktorer er:

• Stigende renter, som reducerer købernes låneevne pga. rådighedsbeløbet og dermed efterspørgslen
• Økonomisk usikkerhed eller recession, der får både købere og banker til at være mere tilbageholdende
• Stigende arbejdsløshed, som svækker købekraften og øger risikoen i kreditgivningen
• Strammere kreditregler, fx lavere gældsfaktor eller højere krav til udbetaling
• Ændringer i boligbeskatning, som kan gøre det dyrere at eje bolig
• Øget udbud af boliger, fx ved høj byggeaktivitet eller flere sælgere i markedet
• Demografiske ændringer, fx færre købere eller fraflytning i bestemte områder

Samlet set er boligmarkedet tæt knyttet til udviklingen i økonomien og de finansielle rammevilkår, hvilket betyder, at prisudviklingen kan variere betydeligt over tid.

Det er vigtigt at notere sig, at det ikke er det rigtige for alle at gearer sin økonomi 4 x sin bruttolønindkomst, som artiklen tager udgangspunkt i at man gør. Artiklen er skabt for at prøve at forstå, hvor meget lønudvikling og udvikling i boligpriser påvirker forbrugernes boligkøbekraft isoleret set over tid.