Hvad er gældsfaktor? Og hvad betyder din gældsfaktor, når banken skal vurdere dig som kunde? Læs vores guide om gældsfaktor og dens betydning for dig.

Hvad er gældsfaktor?

Gældsfaktoren er din samlede gæld set i forhold til din årlige bruttoindkomst. Gældsfaktoren viser, hvor mange gange du har lån ift. din årlige bruttoindkomst. I nogle banker kaldes gældsfaktor også gearing. Gearing er et udtryk for, hvor meget du har gearet din privatøkonomi. Din gældsfaktor har afgørende betydning for, hvor stort et lån, du kan optage, og om en bank vil overtage dine lån fra en anden bank. Gældsfaktor bruges som ét af flere nøgletal til at vurdere din økonomi og robusthed som bankkunde.

Når banken vurderer din økonomi ift. at låne dig penge, ser de blandt andet på følgende:

• Indkomst
• Formue (opsparing, friværdi og depoter)
• Gæld
• Gældsandel i aktiver (fx bolig og bil)
• Alder

Hvornår er en gældsfaktor høj eller lav?

Gældsfaktor og belåning i bolig

Se, hvordan banken bruger din gældsfaktor og belåning, når de vurderer deres risiko ved at låne dig penge.

Når banken ser på din gældsfaktor, vurderer de samtidigt din belåning i boligen. Jo højere gældsfaktor og belåning i boligen, desto højere risiko ser banken ved at låne dig penge. Derfor skal du ikke kun bruge din gældsfaktor alene, når du vil forstå, hvordan banken vurderer din økonomi.

Banken ser typisk på 3 parametre i din økonomi: Gældsfaktor, belåning i bolig og dit månedlige rådighedsbeløb. Det betyder ikke, at du ikke må falde negativt ud på ét nøgletal, men så skal de 2 andre kompensere for dit “svagere” nøgletal. Fx kan du have en høj gældsfaktor på 6, hvis din belåning kun er 60%, og du har en rådighedsbeløb væsentlig over gennemsnittet. Du kan se det som en taburet med 3 ben, hvor et eller to svage nøgletal, kan få taburetten til at vælte.

 

Gældsfaktor formel

Gældsfaktoren viser, i hvor høj grad du har gæld i forhold til dine indtægter. Gældsfaktor beregnes ved at dividere din samlede gæld med din årlige husstandsindkomst før skat.
For eksempel hvis du skylder 1.500.000 kroner og tjener 450.000 kroner om året, så vil din gældsfaktor være 3,33

 

Hvornår er en gældsfaktor høj?

Hvornår er din gældsfaktor høj, det varierer fra bank til bank eller realkreditinstitut til realkreditinstitut. Det er nemlig op til den enkelte bank eller realkreditinstitut at afgøre, hvor høj din gældsfaktor må være, før de mener, at det er for risikabelt at låne dig penge.

En almen gældsfaktor tommelfingerregel er, at en gældsfaktor på 3,5 vurderes som sund og normal. Er din gældsfaktor over 3,5 betragtes det som usundt og for risikabelt at låne dig penge. Der kan være stor forskel på, hvordan bankerne ser på din gældsfaktor, da den i København og Århus typisk accepteres højere, da boligpriserne er højere og flere kunder har større formuer og rådighedsbeløb, der kan trække risikoen den rigtige vej for banken. Flere har til trods for højere lønninger, en højere gældsfaktor end resten af landet. Det kompenseres blandt andet af bankerne ved at se på formue, belåningsgrad, rådighedsbeløb og kundens generelle økonomi.

Leder du efter ny bank? Start her og find den billigste bank.

Gældsfaktor og privat formue

Ifølge Finansministeriet kan en positiv formue dog kompensere for risikoen ved en høj gældsfaktor. I vækstområder kan en risiko for store fald i huspriser dog undergrave den kompenserende effekt. Som udgangspunkt vil kunder med en stor privat formue forblive positiv, hvis boligen falder i værdi. Har du en gældsfaktor mellem 4-5 anbefaler Finansministeriet, at formuen som hovedregel stadig bør være positiv, selvom boligen falder 10pct. i værdi.
Har du i stedet en gældsfaktor på over 5, bør formuen forblive positiv, hvis boligen falder 25 pct. i værdi. Er du ung under uddannelse, og har du høj jobsikkerhed, når du er færdig, så er du undtaget herfra. Det forventes dog, at gældsfaktoren nedbringes til under 4, når du er færdig med uddannelsen.

Læs også: Hvordan skifter man bank med gæld?

Gældfaktorkrav finanstilsynet

Finanstilsynet har klare retningslinjer for bankerne, når det kommer til gældfaktor. Det begrænser bankerne i at låne penge ud til boligkøb og udstede nye udlån. Udtalelsen fra finanstilsynet ang. gældsfaktor december 2017:

”En boligkreditgiver må som udgangspunkt ikke indgå risikable aftaler om realkreditlån eller realkreditlignende lån med høj belåningsgrad med forbrugere, der er fysiske personer, hvis forbrugeren herved får en høj gældsfaktor.”

Kilde: www.finanstilsynet.dk

Gældsfaktor 4 finanstilsynet

Er din gældsfaktor over 4, øges bankens risiko ved at låne dig penge, og din lånesag vil ofte ende hos bankens kreditkontor til en risikovurdering. Her vurderes det individuelt om dit boligkøb kan godkendes og lånene udstedes. I nogle banker kan rådgiveren godkende op til gældsfaktor 5, inden de skal sende dig og din sag forbi kreditkontoret. Gældsfaktor 5 og over 5, skal låneforespørgsel altid forbi nogle i kredit for at blive godkendt.

Gældsfaktor i vækstområder

I Storkøbenhavn, København centrum og Århus er der skærpede krav til din gældsfaktor. Finanstilsynet har begrænset bankernes udlånsmuligheder ved at sætte skærpede krav til gældsfaktor. Finanstilsynet ser en øget risiko for boligbobler i vækstområderne, og derfor har de implementeret lånestramninger, der skal resultere i en dæmper på prisudviklingen i de udvalgte vækstområder. Stiger boligpriserne for meget, er der øget risiko for at der opbygges en boligboble, der vil springe før eller siden, hvilket vil føre til betydelige prisfald.

Følgende kommuner er på listen over vækstområder, hvor de skærpede lånekrav er indført:

Vækstområder finanstilsynet

København	Frederiksberg	Dragør	Tårnby	Albertslund	Ballerup
Brøndby	Gentofte	Gladsaxe	Glostrup	Herlev	Hvidovre
Høje-Taastrup	Ishøj	Lyngby-Taarbæk	Rødovre	Vallensbæk	Århus

Gældsfaktor ved ejerbolig

Gældsfaktor ved køb af ejerbolig følger bankernes gængse regler for gældsfaktor – jo lavere gældsfaktor, jo bedre. Er din gældsfaktor lav, er der større sandsynlighed for, at din husstandsindkomst kan dække udgifter til både renter og afdrag på dit boliglån.

Ifølge Finanstilsynet må din gældsfaktor ikke overstige de anbefalede 3,5 ved ejerbolig, hvis du er uden fast ejendom og førstegangskøber af bolig.
Det betyder, at din samlede gæld divideret med din husstandsindkomst før skat ikke må give mere end 3,5

Vær opmærksom på, at selvom du selv beregner din gældsfaktor, og den er sund, kan der være andre årsager til, at du ikke kan låne penge til et boligkøb.

Læs mere om Gæld i hus

Gældsfaktor ved andelsbolig

Angående gældsfaktoren ved andelsbolig gælder de samme regler som ved køb af ejerbolig. Gældsfaktoren må ikke overstige 3,5. Er du tæt på pensionsalderen, er reglerne lidt anderledes, da indtægten normalt falder, når man bliver pensioneret, og samtidig ikke har ligeså mange år til at tilbagebetale lånet over. I så tilfælde skal gældsfaktoren helst ikke overstige 2 for ejerbolig, 1 for andelsbolig.

 

Hvad koster et boliglån / banklån?

Låneeksempel: 300.000 kr.

Hvad koster et realkreditlån?

Låneeksempel: 1.000.000 kr.

Hvad koster et andelsboliglån?

Låneeksempel: 1.000.000 kr.