Omlægning af lån

Omlægning af lån

Når du har et lån der skal omlægges, skal du tage højde for flere parametre som fx type af lån, indfrielseskurs mv., der er afgørende for, om det er fornuftigt at lave en låneomlægning eller konvertering. Når du har et lån i din bolig, kommer de situationer, hvor en omlægning af lån kan betale sig eller bliver nødvendigt. Alt afhængigt af, hvilke lån du har, og hvad du ønsker, kan en låneomlægning være fordelagtig.

Sparetip: Omlægning af lån kan lette din økonomi og spare dig for mange tusinde kroner hvert år.

Se eksempler på priser for omlægning af lån her på siden…

Når du laver en omlægning af dine lån, erstatter du i princippet det gamle lån med et nyt. En låneomlægning foregår således at det gamle lån opsiges og indfries, og derefter erstattes det med et nyt lån. Det nye lån du får optages i din nuværende bank og realkredit eller optages i et nyt realkreditinstitut.

Hvad koster det at omlægge lån?

Det koster som udgangspunkt altid noget at omlægge et lån, og der er flere beregnere, hvor du kan se, hvad det koster at omlægge et lån. Tages der udgangspunkt i et lån på 1.000.000 kr., hvor der konverteres fra en 3,5% fastforrentet realkreditlån ned til et 2% fastforrentet lån, så vil omkostningerne ca. være 20.000 kr. ved at omlægge lånet. De penge er tjent hjem på den lavere rente indenfor 2 år, hvilket skal med i beregningen, når du vil vide, hvad det koster at omlægge lån.

Eksempel på hvad det koster at omlægge lån:

 

Restgæld: 1.000.000

Eksisterende lån: 3,5% nominel rente

Nyt lån: 2,0% nominel rente

Opsigelsestermin: 30-09-17

 

Omkostninger ved omlægning:

Differencerente efter skat:               8.023 kr.

Gebyrer til banken:                            7.725 kr.

Kursskæring og kurtage:                 3.551 kr.

Tinglysningsgebyr til staten:          1.660 kr.

 

Samlede omkostninger i alt:            20.960 kr.

*kilde bolius.dk

Omlægning af lån pris

Prisen på en omlægning af lån kan variere fra bank til bank, men også afhængig af, hvilken lånetype du skal konvertere ind og ud af – opkonvertering eller nedkonvertering, hvilket det også kaldes. Prisen vil som i ovenstående eksempel blive på små 20.000 kr. for en omlægning af lån, hvilket i mange tilfælde kan anses for at være et normalt prisleje for omlægning af et fastforrentet lån. Det kan i mange tilfælde være meget dyrere at omlægge sine lån, hvis du fx har et F5 lån og ønsker at omlægge til et fastforrentet lån før lånet udløber.

Hvornår skal man omlægge lån?

Der er flere grunde til at du skal, kan  eller bør omlægge dine lån. Der kan være forskellige gode grunde til, hvornår du ønsker en omlægning af dine lån.

Typiske årsager til hvornår omlægning af lån er aktuelt.

Omlægning af lån når:

  • Renten er faldet: du kan omlægge dit realkredit, og betale mindre i månedlig ydelse for at servicere dit lån hver måned.
  • Konvertering: Renten stiger måske og det samme gør kurserne. Nu kan du omlægge dit lån og konvertere det til et lån, hvor du får en højere rente, men samtidigt har scoret en kursgevinst og har skåret en del af din restgæld.
  • Refinansiering: Når dit lån udløber skal lånet omlægges og det kaldes en refinansieres.
  • Profilskifte: Nogle banker kalder ikke et profilskifte for en omlægning af lån. Fx hvis du har samme lån i samme realkreditinstitut, men blot skifter lånet fx fra en F1 til en F5 – og dermed har lavet et ”profilskifte”/ omlægning af lån.
  • Din bolig er steget i værdi: Er din bolig er steget i værdi, og har du samtidigt banklån i boligen, kan du typiske omlægge banklånet til et realkredit og derved sparemange  penge hver måned, da renten på realkreditlån typisk er mindre end på banklån i boligen.
  • Brug for luft i økonomien: Har du brug for likvider og luft i økonomien, er den billigste lånemulighed et realkreditlån. Det kan derfor ofte betale sig at omlægge lånet og låne op i din bolig, hvilket sker ved at omlægge og låne op i friværdien i boligen.

Omlægning af afdragsfrit lån

Det kan være en god ide, at omlægge afdragsfrie lån før tid, selvom afdragsfriheden først udløber om 2, 3 eller flere år. Det råder flere økonomer fra nogle af landets største banker og realkreditinstitutter. Det kan godt være svært at gennemskue, hvorfor det betaler sig, at omlægge sit afdragsfrie lån før tid, men der er to årsager:

Eksisterende afdragsfrie lån: Flere afdragsfrie lån skal refinansieres inden for en årrække, har en nominel rente, hvor der vil være penge at spare ved at konvertere ned i en fastforrentet obligation. Hvert kvartal kommer nye obligationsserier, og det betyder, at kursen på de nye obligationer kan være lavere end de nuværende kurser. I sådan et tilfælde bliver det mindre attraktivt at omlægge et afdragsfrit lån. Udløber afdragsfriheden om kort tid, er det ikke sikkert det er gavnligt, at man får et 30 årigt lån med fx 2,5 % i fast rente til den tid. Selv om vi ikke forventer store rentestigninger, er risikoen der for, at man ikke kan låse renten fast lige så lavt om et år.

kilde: finans.dk

Restgælden kan stige ved omlægning af afdragsfrit lån

Problemet er at restgælden stiger, når man konverterer ned, men med en tidshorisont på 5+ år, kan man være bedre stillet med det nye lån.

Hvis renterne stiger, vil gevinsten ved det nye lån stige. En stigning i renten på 1%: stiger renten, vil fordelen ved det nye lån blot øges. Ved en rentestigning på 1 % point kan kursen falde til kurs 87. Hvor kursen på 5% lånet vil stadig ligge over kurs 100. Det betyder, at boligejeren vil kunne skære ca. 120.000 kr. af sin restgæld, hvis man har et 3% lån og 0% af restgælden, hvis man fortsætter med 5% lånet.

Det lyder som om, man snyder sig selv for to års automatisk afdragsfrihed, men hvis man kan holde belåningen inden for 80 pct., vil man kunne få et nyt afdragsfrit lån og er altså sikret otte ekstra år med afdragsfrihed til en rekordlav rente på 2-3% pct. Det kræver dog at boligen igen skal vurderedes af et realkreditinstitut.

For boligejere, hvor belåningen er højere end  80%, kan det være en dårlig ide at gøre noget før den planlagte refinansiering. De boligejere kan ikke være sikre på at kunne få samme belåning igen. Derfor er det måske en bedre ide at vente på bedre tider.

kilde: finans.dk

Hvornår betaler en konvertering af lån sig?

Når du konverterer dit realkreditlån reducerer du enten din ydelse eller din restgæld på lånet.

Det sker når:

  • du konverterer til et lån med en lavere rente, så reducereres ydelsen
  • du konverterer til et lån med en højere rente, så reduceres restgælden

Hvornår bør du overveje at konvertere dit realkreditlån?

Konvertering af realkreditlån:

Der findes en tommelfingerregel, du kan bruge i forbindelse med beslutningen om konvertering af lån.

  • Renten du konverterer lånet til, bør være 1,5 – 2% point højere eller lavere end renten på dit nuværende realkreditlån
  • Din restgæld skal være større end 150.000-200.000 kr.

Har du anden dyrere gæld, du samtidig kan indfri med realkreditlån, kan det sandsynligvis betale sig at konvertere dine lån, selvom ovenstående regler ikke helt er opfyldt.

Se her, hvad det koster at indfri et realkreditlån.

Konvertering af lån

Der er flere forskellige forhold, som du skal tage højde for, når du har et lån, der skal omlægges. Blandt andet låntype og indfrielseskurs er afgørende for, om det er finansielt ansvarligt at foretage en låneomlægning eller konvertering. Når du først har optaget et boliglån, vil der komme forskellige situationer, hvor en omlægning af lånet kan betale sig eller i værste fald bliver nødvendig. Afhængig af din låntype, og hvor mange lån du har, kan en låneomlægning i mange tilfælde være fordelagtig.
Typisk vil boligejere med fastforrentede lån have mulighed for at udnytte et rentefald ved omlægning af realkreditlånet til et lavere forrentet lån.

Der kan derfor være rigtig mange penge at spare, hvis du som boligejer holder øje med renten, og er klar til at gribe chancen for at omlægge lånet, når renten er lav. På den måde bliver den månedlige ydelse lavere, og du vil i nogle tilfælde også komme af med noget restgæld.

Hvad er konvertering af lån?

En konvertering lån kaldes også i daglig tale en omlægning af lån. Det er i alt sin enkelthed, at man udskifter det gamle lån med et nyt. I praksis foregår en konvertering af lån på den måde, at det gamle lån først opsiges. Det betyder, at det gamle lån udbetales og i stedet erstattes af et nyt lån. Det er op til dig, om det nye lån optages i samme realkreditinstitut eller i et nyt.
Der kan være flere grunde til at omlægge dit lån. At renten er faldet, og du har mulighed for at betale mindre, eller at din økonomiske situation har ændret sig, og du bliver nødt til at omlægge lånet. Uanset begrundelse for at konvertere lån, kan det lade sig gøre med de fleste typer. Både flexlån, fastforrentede obligationslån og i nogle tilfælde også boliglån kan omlægges.
Nogle ændringer af realkreditlån betegnes ikke som en konvertering. Det forstås i stedet som en re-finansiering eller profilskifte, f.eks. hvis du ændrer det et årligt flexlån (F1) til et 5-årigt (F5). Et profilskifte koster ofte meget mindre end en reel omlægning.

Hvilke typer konvertering af lån findes der?

Der findes overordnet tre typer af låneomlægning.

  • Nedkonvertering
  • Opkonvertering
  • Skråkonvertering

Nedkonvertering

Er du boligejer med et fastforrentet lån, er en omlægning aktuel, hvis renten igennem en længere periode er faldet markant. Helt grundlæggende er ideen bag en nedkonvertering at erstatte et højtforrentet lån med et lavere forrentet lån. Gøres dette, betyder det, at du betaler færre penge i renter, og at din samlede nettoydelse på lånet falder.

Opkonvertering

En opkonvertering er, når du erstatter en lån med en lav kuponrente (obligationens pålydende rente) med et lån med en højere kuponrente.
Det giver mening at gøre, når renten stiger, og du vil fastfryse din boligs gæld på et lavere niveau. Stiger renten, falder kursen på et fastforrentet lån nemlig, og du kan dermed indfri obligationerne til en lavere kurs, end da du optog lånet. På den måde, får du nedbragt restgælden i din bolig og har mulighed for, at lægge lånet om til en lavere kuponrente, hvis renten falder igen senere.
Den største ulempe ved opkonvertering er, at du skal betale en højere ydelse på det nye lån, og at du aldrig kan være sikker på, at renten falder.

Skrå konvertering

En lånomlægning, hvor du f.eks. konverterer et rentetilpasningslån til et fastforrentet lån eller omvendt, kaldes en skrå konvertering. Denne type adskiller sig fra de mest almindelige fastforrentede lån, da din risikoprofil ændres markant ved en sådan konvertering.

Det er vigtigt, at være opmærksom på, at en ændret rente, kan have betydning for dit rentefradrag. Du skal derfor huske, at rette dine oplysninger på din selvangivelse, hvis du omlægger et lån. Det er også en god ide at tænker over, om det kan svare sig at kurssikre det nye lån, hvis du vil være sikker på et positivt resultat af lånomlægningen.

Hvornår bør jeg overveje at omlægge mit realkreditlån?

Det er langt fra altid, at det kan svare sig at omlægge sit realkreditlån. Før du overvejer en omlægning, bør du se nærmere på din situation og økonomi. Bestil et møde med din bank eller en uvildig økonomisk rådgiver. Det er kompliceret at forstå lånemarkedet, og du kan nemt blive snydt, hvis du ikke har fået hjælp til det rigtige lån.
Som tommelfingerregel kan man sige, at en låneomlægning af realkreditlån vil være interessant ved følgende scenarier:

  • Hvis renten falder med 1,5 – 2,0 procentpoint eller mere, kan du spare penge på den månedlige ydelse.
  • Hvis rente stiger med 1,5-2,0 procentpoint eller mere, kan du reducere restgælden forudsat, at den månedlige ydelse stiger en smule.
  • Hvis dine behov ændres således, at du vil bygge om eller købe en bil
  • Hvis du har en stor friværdi i din bolig.
  • Hvis du har haft 10 års afdragsfrihed, som ophører og medfører stigning i ydelsen.
  • Hvis boligprisen er steget, kan du betyde en større friværdi i din bolig.

Selvom der findes tommelfingerregler, er en omlægning af lån altid en individuel vurdering, som bør foretages.

Er det dyrt at konvertere lån?

Det korte svar er ja og nej. Det er aldrig gratis at omlægge sine lån, men der kan være penge at spare. Der kan være rabat ved at skifte realkreditforening, men det vigtigste er at beregne besparelsen grundigt. Som tommelfingerregel koster det typisk mindst 10.000 kr. at omlægge lån. Besparelsen skal derfor være noget større, før det kan svare sig.

Hvad bør jeg overveje før jeg omlægger lån?

Der er flere ting, du bør overveje, før du omlægger et lån.

 

  • Opsigelsestidspunkt: Et almindeligt obligationslån kan altid opsiges og indfries automatisk til kurs 100. Typisk er kravet dog, at du opsiger lånet med mindst 2 måneders varsel til førstkommende termin. Det betyder, at fristen er d. 31. januar, hvis du ønsker at indfri lånet til april-terminen.
  • Opsigelsesform: Når et lån opsiges, kan du vælge mellem straksindfrielse og opsigelse til termin. Vælger du straksindfrielse, kender du ydelsen på dit nye lån med det samme. Til gengæld skal du betale differencerenter frem til terminsskiftet.
  • Kurssikring: Vælger du at vente til termin med at opsige dit lån, kan du vælge at kurssikre det for et mindre fradrag i kursen. Modsat differencerenter kan dette dog ikke fratrækkes i skat.
  • Sammenlægning af lån: Har du mere en et realkreditlån, kan det være praktisk at samle dem alle til et nyt og større lån. Der kan være penge at spare, da du slipper for et minimumsbidrag på dem alle.