Hvad er en andelskrone?
En andelskrone er den værdi og det nøgletal, der dikterer, hvad andelsbeviset maksimalt må koste i en andelsboligforening. Når en ny køber har købt og overtaget andelsbeviset i andelsboligforeningen, har man købt retten til at bo i en af foreningens boliger. Andelskronen kaldes også for kursværdien for en indskudskrone i en andelsboligforening. Det er dermed det nøgletal, der er med til at fastsætte værdien af et andelsbevis i andelsboligforeningen. Beregn her, hvor meget du kan købe andelsbolig for.
Af Kasper Kjems. Redaktør - Findbank.dk
(Andelskronen * indskud for andelen) + forbedringer i boligen.
Andelskrone beregning
Andelskronen beregnes på baggrund af foreningens aktuelle økonomi og varierer dermed fra forening til forening. Andelskronen fastsættes én gang om året på en generalforsamling og styrer, hvilken værdi og formue den enkelte andelsbolig kan have. Andelskronens værdi fastsættes ved at tage ejendommens værdi og lægge foreningens øvrige aktiver til og fratrække eventuel gæld. Herefter divideres beløbet med det oprindelige indskud fra alle andelshavere.
Værdien på en andelsbolig er derfor ikke fri, men fastsættes på foreningens generalforsamling og er styret af en fastsat andelskrone. Hvis du vil beregne den maksimale salgspris på din andelsbolig udregnes den således:
(Andelskronen * indskud for andelen) + forbedringer i boligen.
Få 3 Gratis tilbud og find det billigste andelsboliglån
Andelsværdi pr. andelskrone
Typisk beregnes andelsværdien på en andelsbolig på to måder. Andelsværdi pr. andelskrone eller andelsværdi pr. kvadratmeter. Ofte beregnes andelsboligen pr. 100 andelskrone i stedet for at gøre regnestykket mere overskueligt. For at beregnes andelsværdien på din andelsbolig skal du bruge to dokumenter – det seneste årsregnskab og dit andelsbevis.
Typisk vil du kunne finde en beregning, der viser andelsværdien på en af de sidste sider i foreningens årsregnskab. Du vil typisk kunne finde din andelskapital opgivet i pr. 100 kr. eller m2 på dit andelsbevis.
Eksempel på beregning af andelskrone
Lad os antage, at andelsværdien pr. 100 andelskroner pr. 2017 = 35.500,10 kr. som et regneeksempel.
For en toværelses lejlighed er andelskapital ofte 1.700 kr.
Det er nu muligt at beregne andelsværdien. 17 x (pr. 100 kr.) * den i årsregnskabet fastsatte andelsværdi.
For eksempel vil en toværelses lejlighed med et andelsbevis på 1.700 kr. = 17*35.500,10 kr.
Andelsværdi i alt: 603.501,70 kr.
Andelskrone pr. kvadratmeter
Beregnes andelsværdien i din andelsbolig i stedet efter andelskrone pr. kvadratmeter er regnestykket anderledes. Andelskronen er det samme, da den som i stykket ovenfor er fastsat på den årlige generalforsamling. I stedet ganges den med det antal kvadratmeter, som andelen er.
Igen finder du årsregnskabet frem, som gerne skal vise en beregning af andelskronen pr. kvadratmeter.
Lad os antage at den er på 11.500,10 pr. m2.
For eksempel vil en andelsbolig på 85 m2 have en andelsværdi på 977.508,50 kr.
Andelskronen på 11.500,10* 85 m2 = 977.508,50 kr.
Ønsker du at sælge din andelsbolig til maksimal pris lægges eventuelle forbedring til beløbet.
Andelskronen stiger
Kort sagt, kan man sige at andelskronen minder lidt om en aktiekurs. Som sagt fastsættes den på generalforsamlingen i andelsboligforening ud fra foreningens samlede økonomiske situation og er et udtryk for, hvor meget din andel er værd. Derfor har det enorm betydning for din andel, hvis andelskronen stiger eller falder. Stiger andelskronen, er din andel blevet mere værd, og falder den, er din andel blevet mindre værd.
Andelskronen skal afspejle ejendommens værdi som udlejningsejendom
Når andelskronen og værdien af en ejendom skal fastsættes, ses der på ejendommen som en udlejningsejendom. Hvilke faktorer påvirker om lejlighederne kan udlejes for mere eller mindre?
Disse faktorer påvirker værdifastsættelsen og andelskronen på en ejendom:
- Beliggenhed – som med alle andre ejendomme og lejligheder
- Ejendommens samlede stand
- fx vinduer, døre, tag, facade, trappeopgang
- Særlige punkter: sætningsskader, skæve gulve eller fugtskade og generelle fugtproblemer
- Tørlofter – ejendommens mulighed for at inddrage og udnytte tørlofter.
- Finansiering via foreningen og ikke individuelt
- fx Altaner og badeværelser
- Fællesarealer så som vaskeri, gårdmiljø, kælderrum, dørtelefoner eller postkasser.
Lejlighedernes individuelle stand er ikke relevant for den samlede ejendomsvurdering.
Hvad er en høj andelskrone?
Den enkelte andelsboligforening kan træffe afgørelse om, hvilken andelsværdi der skal fastsættes. Det er derfor også op til den enkelte forening at argumentere for en høj andelskrone såvel som en lav. Jo højere andelskrone foreningen har fastsat, jo svære kan det være at sælge sin andelsbolig og opretholde en attraktiv andelsboligforening – omvendt kan man som andelshaver sælge lejligheden og hjemtage en profit.
Få overblik over din økonomi og rådighedsbeløb.
Lav andelskrone
Som hovedregel kan man sige, at andelskronen varierer i samme takt som priserne på det øvrige boligmarked. Nogle andelsboligforeninger fastholder dog en lav andelskrone, der ikke modsvarer markedsprisen. Det gør de typisk for at sikre, at nye købere ikke bliver teknisk insolvente i forbindelse med lavere boligvurderinger eller større renoveringsarbejder. Det betyder, at den gæld de har overstiger deres formue. Samtidigt er de med en lav andelskrone tro mod det oprindelige andelsbolig-koncept, og fastholder en attraktiv andelsforening.
Brug for et overblik? Læg et budget i vores budgetskema.
Andelskronen 2020
Andelskronen afhænger blandt andet af ejendommens værdi og gæld. Der er derfor ikke en fælles andelskrone for alle andelsboliger. Det er op til den enkelte andelsboligforening, om de vil benytte den offentlige ejendomsvurdering eller have en valuar til at vurdere ejendommen. Andelskronen kan derfor svinge helt enormt afhængig af, hvad valuaren har vurderet ejendommen til. Typisk stiger andelskronen væsentlig ved valuar vurderinger.
