Huskøb – God guide for begyndere

Guide til huskøb

Skal du købe hus for første gang? Vi hjælper dig godt på vej med gode råd til dit huskøb, så du bliver bedre klædt på til at forhandle om dit drømmehus, og til sidst kan stå med nøglerne til din første bolig – med ro i maven.

Kasper Kjems
  • Redaktør - Findbank.dk
  • Kasper Kjems

Få svar på alle de spørgsmål, som førstegangskøbere ofte har til huskøb og bolighandel.

Hvad skal jeg være opmærksom på ved huskøb?

Der er mange ting at være opmærksom på, når du køber hus. Her kan blandt andet nævnes eksempler som:

  • Lokalplaner, som sætter begrænsninger
  • Forurenet grund
  • Gammelt tag, der snart skal skiftes
  • Fugtig kælder med risiko for skimmelsvamp
  • Planer om separatkloakering
  • Andre skjulte fejl og mangler ved huskøb

Selv om der er rigtigt mange ting, du selv kan tjekke, inden du køber huset, kan der også være ting, som du overser eller ikke ved tilstrækkeligt om. Derfor kan du gøre klogt i at få hjælp fra en, som ikke har interesser i dit huskøb.

En uvildig rådgiver kan fortælle dig – helt ærligt – om alle de punkter, du skal være opmærksom på. På den måde kan du nemmere få et overblik over, hvilke ekstra udgifter du får ved netop dét hus, du kigger på. Det er især relevant, når du er langt i processen og har øjnene på én bestemt bolig, som skal kigges efter i sømmene.

Hvor er du i livet?
Ud over alle de fælder, som kan ende med at påvirke dig økonomisk, er det også vigtigt at være opmærksom på, hvilke behov din bolig skal opfylde. Hvor er du i livet?

  • Er I et ungt par, er I nødt til at overveje, om I vil have plads til børn i fremtiden. Her skal I samtidig være opmærksomme på, at der er visse fordele ved at være gift ved huskøb. Hvis I ved tilfælde af skilsmisse ikke ønsker, at I skal dele alt, kan I oprette en ægtepagt med særeje ved huskøb.
  • Har du nået pensionsalderen, er det en god idé at fremtidssikre din bolig ved at undgå trapper og en stor have.
  • Er du studerende, skal du tænke på, hvor du kan få job efterfølgende.

Tænk altid på fremtiden, når du skal købe hus eller købe lejlighed.

Hvor meget kan jeg låne til huskøb?

Hvad du kan låne i banken til en ejerbolig, afhænger af mange forhold – men ved finansiering af huskøb handler det hele i sidste ende om din privatøkonomi. Banken har brug for et grundigt overblik over din økonomi, men din alder har også noget at sige.

Vil du have et overslag over, hvor meget du kan låne til din nye bolig? Du kan gange din årlige bruttoindkomst med mellem 3,5 og 5,5 og så lægge beløbet på din opsparing til. Det kan kun bruges som en tommelfingerregel, men den er god til at få en fornemmelse for dine muligheder.

Du skal naturligvis i dialog med din bank for at få et præcist og sikkert svar på, hvor meget du kan købe bolig for.

Årlig bruttoindkomst: 500.000 kr.

Opsparing: 100.000 kr.

Du kan låne mellem: 1.850.000 og 2.850.000

Hvad betyder rådighedsbeløbet?

Når du er i dialog med banken, er dit rådighedsbeløb afgørende for at vurdere, hvor stort et beløb du kan låne. Rådighedsbeløbet er det beløb, der er tilbage, når du har betalt alle faste udgifter.

Rådighedsbeløbet bruges blandt andet på mad, tøj, gaver og fornøjelser – og det afslører meget om overskuddet i din økonomi. Du finder det, når du lægger budget ved huskøb.

Her er det vigtigt, at du ved, hvad et anbefalet rådighedsbeløb ved huskøb er. Det anbefalede rådighedsbeløb sættes af Finanstilsynet, som vurderer, at man bør have:

  • 5.000 kr. pr. måned som enlig
  • 8.500 kr. pr. måned som samlevende
  • 2.500 kr. ekstra pr. måned for hvert hjemmeboende barn

Kan jeg overtage sælgers lån?

Ofte vil der være mulighed for at tage over på sælgerens realkreditlån. Når det drejer sig om at overtage lån ved huskøb, skal du vurdere, om lånet passer til dig og din økonomi. Hvis det gør, kan du potentielt set spare rigtigt mange penge ved at overtage sælgers lån i stedet for at optage lånet selv.

Hvis du overtager lånet fra sælgeren, kan du også optage et supplerende lån, hvis du skal låne flere penge. Når du overtager lånet i stedet for at optage dit eget, sparer du penge på eksempelvis tinglysning og kurtage.

Husk, at realkreditinstituttet skal godkende overtagelsen af lånet, før det kan lade sig gøre.

Hvad har jeg råd til at købe?

Hvor meget, du har råd til at købe, hænger sammen med, hvad du kan låne. Men for at gøre det nemt og overskueligt for dig, kan du bruge en beregner til boliglån, som nemt giver dig overblik over, hvad du har råd til. Denne boliglånsberegner vurderer både ud fra din indtægt og ud fra din gæld til eksempelvis bilkøb og til andet forbrug.

Det handler som sagt i bund og grund om din økonomi. Men der er også nogle eksterne områder, der kan ændre på, hvor meget du har råd til at købe.

Reglerne for lån afhænger af, hvilken type bolig du køber. Det billigste lån til huskøb er et realkreditlån, men her er der netop regler for, hvor stor en del af boligens værdi du kan låne til:

  • Ejerbolig: Du kan låne 80 % i realkreditlån.
  • Andelsbolig: Du kan kan ikke få et realkreditlån.
  • Fritidsbolig: Du kan låne 75 % i realkreditlån.
  • Udbygget grund: Du kan låne 40 % i realkreditlån.

Derudover afhænger dit lån også af, hvilken bank du vælger. Der er nemlig stor forskel på, hvor gode lån de tilbyder dig. Få hjælp til at finde det billigste realkreditlån her.

Køber du en bolig som et forældrekøb, kan du stadig finansiere det med et realkreditlån, og du har mulighed for at benytte dig af friværdi i din bolig eller din opsparing. Forældrekøb ligner et almindeligt køb på mange måder, men når du en dag skal sælge igen, bliver du beskattet af din fortjeneste, hvis værdien er steget.

Skal man have advokat ved huskøb?

Nej, du er ikke tvunget til at have en advokat ved huskøb – men det har sine fordele.

Med en advokat har du nemlig en spiller på din side, som er interesseret i, at købet bliver bedst muligt for dig. Derudover har advokaten specialviden på området, som er meget nyttig i købssituationen.

Selv om du har et godt samarbejde med ejendomsmægleren, skal du huske, at han i sidste ende repræsenterer sælgeren. Ejendomsmæglerne sætter derfor sælgeren højest, og uden en advokat har du ingen fagfolk, som repræsenterer dig.

En boligadvokat kan se alt materiale igennem, så alt det juridiske er på plads. Det kan være med til at sikre, at du ikke havner i en ubehagelig situation, efter du har underskrevet kontrakten. Hos advokaten får du ekstra rådgivning til huskøb, som kan være godt givet ud, så du kan underskrive med ro i maven.

Køber du din første bolig uden om ejendomsmægler, er det især relevant at få en advokat på sagen, fordi du og sælger formentlig ikke har indgående viden om juraen i forbindelse med huskøb.

Hvad er brutto og netto ved huskøb?

Netto svarer til det reelle beløb, som du skal betale efter skat. Brutto er den månedlige ydelse på lånet før skat.

Begreberne brutto og netto dukker op i salgsopstillingerne, så hvis du er på boligjagt, har du sandsynligvis mødt dem. De fortæller om udgifter ved huskøb til lån baseret på en standardiseret finansiering.

Standardfinansieringen bruges som målestok, når du gennemgår mange forskellige salgsopstillinger. For selv om det ikke er tilsvarende for det lån, du vil få, så er alle brutto- og nettobeløb udregnet på samme måde. Derfor kan du sammenligne dem én-til-én fra en salgsopstilling til en anden.

Hvor lang fortrydelsesret har man ved huskøb?

Hvis du fortryder dit køb af bolig, kan du gøre brug af din fortrydelsesret eller tilbagekaldsret.

Tilbagekaldsretten kan du gøre brug af, så længe du ikke er blevet bekendt med sælgerens accept af dit tilbud. Det er gratis at tilbagekalde dit købstilbud indtil da. Sælgeren af boligen har ikke tilsvarende ret, det gælder kun for køber.

Hvis du som køber er blevet bekendt med sælgerens accept af dit købstilbud, har du seks hverdage til at bruge din fortrydelsesret ved huskøb. Men i modsætning til tilbagekaldsretten er fortrydelsesretten ikke gratis. Det koster som udgangspunkt 1 % af hele købesummen, når du gør brug af fortrydelsesretten. Når du modtager sælgerens accept af dit tilbud, svarer det til dag nul. På den sjette dag fra dag nul kl. 23.59 udløber din fortrydelsesret.

Det er vigtigt at huske, at inden fristens udløb skal du både have informeret sælgeren og ejendomsmægleren, og du skal også have betalt beløbet på 1 % af købesummen til sælgeren.

Hvad koster en bankgaranti ved huskøb?

Prisen på en bankgaranti varierer alt efter bank, og hvor længe garantien skal være tilgængelig. Men du kan lave et overslag på prisen ved at gange beløbet, som der garanteres for, med mellem 0,56 % og 1,6 % per kvartal. Mere præcist kan du ikke vide det uden at spørge din bank helt konkret.

En bankgaranti bruges ved boligkøb, hvor der er store summer involveret. Med en bankgaranti får sælgeren din banks ord for, at du kan betale det aftalte beløb. Hvis du skal købe hus, hvor det er krævet, at du stiller en bankgaranti – også kaldet købesumsgaranti ved huskøb – skal du kontakte din bank, som derefter laver en kreditvurdering af dig.

Når bankgarantien er i hus, kan du og sælger fortsætte handlen.

Som sidste regnskab mellem jer – køber og sælger – laves en refusionsopgørelse ved huskøb, som er en opgørelse over det sidste økonomiske mellemværende mellem jer. Det drejer sig eksempelvis om el, vand og varme, hvor I hver skal betale for det, I selv bruger.

Er jeg klar til mit første boligkøb?

Der er mange ting at holde styr på som førstegangskøber. Husk, at du altid kan hente hjælp og rådgivning hos din bank, advokater og andre rådgivere. Det er altid fornuftigt at få flere øjne på sagen.

Når det kommer til lån, kan du benytte dig af boliglånsberegneren, og du kan også få hjælp til at finde det bedste og billigste realkreditlån. Snart er du klar til at sætte din underskrift på kontrakten og blive boligejer.

Læs også guiden: Skift bank og spar 24.000 kroner om året