Hvad er et ejerpantebrev?

Guid til hvad et ejerpantebrev er

Et ejerpantebrev er et pantebrevslån, der kan bruges som sikkerhed, hvis du vil købe fast ejendom eller låne i din nuværende ejendoms friværdi. Vil du låne penge, f.eks. et boliglån, vil banken typisk have, at du stiller en sikkerhed. Det kan du via ejerpantebrevet.

Kasper Kjems
  • Redaktør - Findbank.dk
  • Kasper Kjems

Hvordan fungerer et ejerpantebrev?

Et ejerpantebrev fungerer på den måde, at ejeren af den faste ejendom i første omgang kommer til at stå som såvel panthaver som pantsætter. Det vil altså sige, at du som ejer både bliver debitor og kreditor, og du erklærer, at du har krav mod dig selv.

Når du gerne vil låne penge, er det helt normalt, at banken gerne vil have, at du stiller en form for sikkerhed til rådighed. Det kan du gøre via ejerpantebrevet, som også er den mest populære løsning. Banken, pengeinstituttet eller realkreditinstituttet får sikkerhed, og du får lov til at låne – det er derfor begge parter, der vinder.

Rent praktisk fungerer det på den måde, at din långiver tager underpant i ejerpantebrevet. Det betyder helt konkret, at den pantsatte ejendom fysisk bliver hos dig, f.eks. dit hus, men selve rettigheden bliver tinglyst. På den måde bliver långiverens garanti stadig dokumenteret.

Det gør, at långiveren opnår en form for garanti og kan tilbyde dig bedre lånevilkår. Det betyder dog også, at långiveren kan kræve, at din ejerbolig f.eks. kommer på tvangsauktion, hvis du ikke betaler tilbage på lånet.

Hvorfor opretter man et ejerpantebrev?

Du opretter et ejerpantebrev, hvis du har brug for at stille sikkerhed til rådighed, for at du kan låne penge. Det er en populær måde at låne penge på, og den kan bruges i forskellige situationer. Du kan for eksempel bruge den, hvis du gerne vil låne penge til et boligkøb eller ønsker at låne i din nuværende ejendom.

Et ejerpantebrev kan være en fordel, hvis du f.eks. ønsker en lavere sats i forbindelse med et boliglån. Rentesatsen på et boliglån afhænger nemlig af flere forskellige faktorer, heriblandt hvilken garanti du kan stille til rådighed – og jo mere garanti, din långiver får, jo bedre rentesats får du. Bliv klogere på rentesatser på boliglån.

Det kan også være, at du går med tanker om at låne i friværdien i din bolig, og her er ejerpantebrev også en populær løsning. Det kræver dog, at du har en vis friværdi, før det kan betale sig.

Skal ejerpantebrevet tinglyses?

Ejerpantebrevet skal, ligesom alle andre pantebreve, tinglyses, hvis det skal være gyldigt. Det samme gælder, hvis du senere skal overdrage rettighederne og sikkerheden til banken. Det skal også tinglyses for at være gyldigt.

Tinglysning foregår på tinglysning.dk. Før i tiden var pantebreve fysiske, men i dag er det et krav, at alle er digitale og bliver oprettet online. Det er derfor blevet langt nemmere at tinglyse i dag i forhold til tidligere.

Hvad koster det at tinglyse et ejerpantebrev?

Tinglysningsafgiften på et ejerpantebrev koster 1730 kr. og har et variabelt beløb på 1,45 % – afhængig af størrelsen på brevet. Der er derfor nogle stiftelsesomkostninger ved det.

Det vil sige, at hvis du har et ejerpantebrev på 100.000 kr., som skal tinglyses, koster det 3180 kr. i alt. Ud af de 100.000 kr. består 1,45 % af 1450 kr., og så kommer der den faste afgift på 1730 kr.

Når du skal stifte underpant, skal det også tinglyses, men der er ingen afgift ved det. Det er blot selve dokumentationen for långiveren, men det er uden omkostninger.

Hvad er fordelene ved et ejerpantebrev?

Fordelen ved et ejerpantebrev er, at du ikke taber penge på det. Du bliver derfor ikke fattigere af at oprette det, og så er det samtidig en god måde at få lov til at låne penge på. Derudover er der også en vis fleksibilitet i det, da du typisk får mulighed for at låne penge billigere med en lavere rente.

En anden fordel er, at du kan overdrage rettighederne og sikkerheden i brevet, uden at det koster ekstra.

Skal jeg oprette et ejerpantebrev?

Det er ikke et krav at oprette et ejerpantebrev. Du vælger derfor helt selv, om du ønsker at gøre det eller ej.

I de fleste tilfælde er det dog en fordel at oprette det, hvis du ønsker at låne, og låneudbyderen efterspørger en form for garanti. Denne garanti kan ejerpantebrevet give dig.

Om du bør oprette et ejerpantebrev afhænger i høj grad af dine behov, og det kan være en god idé at få professionel vejledning.

Hvad er forskellen på et ejerpantebrev og et almindeligt pantebrev?

Forskellen på et ejerpantebrev og et almindeligt pantebrev er, at ejeren både står som kreditor og debitor ved et ejerpantebrev.

Derudover kan du også bruge et ejerpantebrev til flere forskellige lån, da der kan være flere, der har lånt penge ud.

Med et almindeligt pantebrev kan du kun lave ét lån, og der er dermed kun én person, som kan have sikkerhed i ejendommen.

Findes der andre typer pantebreve?

Der findes fire forskellige typer pantebreve, som man skelner imellem:

Fælles for alle typer er, at långiveren har pant i en fast ejendom – og at ejendommen kan ende på tvangsauktion, hvis ejeren ikke betaler af på lånet.

Et sælgerpantebrev fungerer på den måde, at det er sælgeren af ejendommen, der udsteder pantebrevet til køberen, hvis køberen ikke betaler hele beløbet af boligen på én gang. På den måde skylder køberen penge til sælgeren.

Et realkreditpantebrev er et af de mest udbredte. Køb af en bolig bliver nemlig tit finansieret af et realkreditlån, og her kan du supplere med et realkreditpantebrev, så långivere får en garanti, når de accepterer lån.

Et skadesløsbrev bliver typisk anvendt i forbindelse med en kassekredit, der ikke er blevet dækket af selve låntageren. Det vil sige, at det bliver brugt til at dække et gældsmellemværende.

Kan jeg overdrage et ejerpantebrev?

Du kan overdrage ejerpantebrevet til nye ejere i forbindelse med salg. Det betyder, at hvis du sælger dit hus, overtager de nye ejere ejerpantebrevet.

Når det skal overdrages, skal det tinglyses igen, men tinglysningsafgiften betaler den nye ejer. Det er derfor ikke en udgift, du skal have med i baghovedet.

Hvad kan jeg have ejerpantebrev i?

Du kan have ejerpantebrev i de forskellige boligtyper, der findes. Det vil sige, at du både kan have det i et hus, en ejerlejlighed, en landejendom og en andelsbolig.

Hvad sker der, når lånet er betalt?

Når du har betalt lånet, skal långiverens underpant slettes, og ejerpantebrevet skal frigives. Det skyldes, at du ikke længere har gæld, og du skal derfor ikke stille sikkerhed til rådighed længere. Det er ikke alle långivere, der husker dette, så vær opmærksom på, om du bliver nødt til at kontakte din långiver. I praksis kan det nemlig godt ske, at långiverne glemmer det.

Efterfølgende vælger du selv, om du vil bevare ejerpantebrevet eller ej. Det kan være, at du senere vil bruge det, hvis du overvejer at låne igen. I de fleste tilfælde er det en fordel at beholde det.

Kan man aflyse et ejerpantebrev?

Du kan selv aflyse ejerpantebrevet, når lånet er betalt færdigt. Hvis ejerpantebrevet er lavet efter 2009, hvor tinglysningen blev gjort digital, skal du klikke ind på Tingbogen. Her kan du aflyse ejerpantebrevet og afslutningsvis underskrive med dit NemID. Det kan du selv gøre hurtigt og nemt.

Hvis det derimod er lavet før 2009, skal du lave en påtegning, som du sender afsted til tinglysningsretten i Hobro. Her skriver du, at ejerpantebrevet er blevet indfriet og i den forbindelse skal aflyses.

Kan man ændre et ejerpantebrev?

Det er ikke muligt at flytte gæld rundt, og du kan derfor ikke ændre ejendommen i et ejerpantebrev. Du kan dog godt ændre et ejerpantebrev på den måde, at du overdrager det til nye ejere eller aflyser det, når du har betalt gælden.

Find mere information

Der er flere fordele ved at oprette et pantebrev, og det kan være et godt valg i mange tilfælde. Det kan være en god finansieringsmulighed for dig, der enten har en ejerbolig, andelsbolig eller bil. Det giver god fleksibilitet, og det kan blive muligt at få en billigere pris i forbindelse med lånet.

Det er altid en god idé at tage en snak med din rådgiver, så du bliver godt klædt på. Læs mere om pantebrevslån her.